買賣店面先看準投報率投資轉租兩相宜 | 竹科管理局常見問答

據統計數據顯示，全球熱門城市的店面投資報酬率約在3～4％，以目前台灣市場來看，北部店面租金報酬率可以2％為基準，中南部因購入成本較低，多有5～6％ ...

買家發問

Q1　購買店面最高可以向銀行貸款幾成？

投資店面效益看似誘人，但購買前投資人得先審視自己可負荷的預算，一般來說，投資店面的銀行貸款成數不會超過6成，利率也會比住宅高0.15～0.3％。

吳懿倫表示，購買店面首選臨馬路的一樓產品，建議臨路勿寬於20公尺，以免馬路太寬人潮無法對流，三角窗店面更有助提升客源；此外亦可跟著捷運、大型交通建設、政府機關或觀光題材走，若無法負擔精華商圈店面，地方型生活圈或夜市雖增值潛力有限，但租金穩定，也是不錯的選擇。

Q2　如果想投資店面，要如何評估投資報酬率？

投資店面並不只是坪數大、臨馬路就好，商家要能「群聚」客源才會穩定，購買店面前可觀察該區域周邊店面的空置程度，並試算投資報酬率，一般來說，是以每年租金收益除以總房價成本。

據統計數據顯示，全球熱門城市的店面投資報酬率約在3～4％，以目前台灣市場來看，北部店面租金報酬率可以2％為基準，中南部因購入成本較低，多有5～6％水平，惟近期因房價下跌，法人在評估店面投資報酬率會以3～3.5％做為優先考量標的。

Q3　帶租約的店面適合買嗎？需要注意什麼？

投資人因受限於銀行貸款限制，為避免負擔空置期的高額利息，不少人只買帶有穩定長期租約的店面，尤其以帶大型連鎖店租約的店面市場詢問度最高。

吳懿倫提醒投資人應注意租約真實性，「有些屋主為了順利出售店面或拉高店面身價，會找假房客簽假合約或不實合約，實務上常見只簽一年半載，甚至3個月短期約，目的是為了將租金拉高，待買方買下後租方就退租。」換言之，承租方的付款能力也是投資人應評估的項目之一。