東龍不動產 | 竹科管理局常見問答

契約成立要件.回列表頁.狀況：...一般的買賣契約，依民法第345條第2項規定，在當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約就成立了。本案例之契約，是否 ...

狀　況： 王先生向洪小姐購買A屋，雙方談妥價金（1,600萬）及交屋時間後，因另有陳小姐出價1,700萬元購買A屋，洪小姐於是反悔不願將A屋售予王先生，主張雙方尚未簽立契約，契約尚未成立。  

（一）債權契約： 買賣契約本身為債權契約，在民國八十八年修正前的民法規定中，並無契約方式的要求，因此屬於「不要式契約」，不需以書面為之；民法修正後，為促使當事人對不動產買賣謹慎為之，並為作證明之用，於民法第166條之1第1項規定，故買賣不動產的買賣契約本身，依修正後新規定，須作成公證書，而成為「要式契約」。 但是依照民法債編施行法第36條第2項但書的規定，目前仍尚未施行。因此，迄至目前為止，不動產買賣的債權契約仍為不要式契約，並不以作成書面契約為必要。 本案例中，洪小姐與王先生的房地買賣契約，雖只有口頭約定，而沒有簽定書面契約，但因為不動產買賣契約，在目前仍不以「要式行為」為必要，因此只要洪小姐與王先生之意思表示一致，即就買賣標的物及其價金互相同意，買賣契約即可成立（民法第153條第1項、第345條第2項）。因此，本案例中洪小姐主張無理由。

（二）物權契約： 發生不動產所有權移轉的法律效果，依照民法第758條規定，應作成「物權契約書面」。在不動產買賣實務上，即是由土地代書， 作成「公定不動產買賣契約書」。 本案例中，洪小姐與王先生買賣不動產，若想要發生不動產物權移轉的效果，必須要用「不動產所有權移轉契約書」的書面方式，並憑以辦理登記始可。不論是...