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2019年9月12日—試問：老王有權調漲房租嗎？解析：一、租金有沒有上限？土地法97條規定：「​城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百 ...

文 / 鍾運凱

案例： 老王出租房屋一間給小陳，每月租金3 萬元，租期至107 年6 月31 日止，但租期屆滿後小陳卻沒搬家，還繼續繳房租，老王也繼續收租金。到了108 年8 月，小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道，原來土地法第97 條有規定租金上限，經過計算，他發現租金3 萬過高，於是要求房東老王調降租金，老王卻不以為然。試問： 小陳可否訴請法院降低租金？ 小陳為了減少房租的壓力，找同事來一起住，分攤房租壓力。老王發現後，主張小陳違反租約，多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋，要找誰來住應該是他的自由，房東無權過問。試問：老王有權調漲房租嗎？

解析： 一、租金有沒有上限？ 土地法97 條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住，屬於「租賃住宅」，應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例，不適用土地法第97條，即使租金過高也不能要求降低。

二、民法的租金調整 本題租約到期後，小陳繼續居住，老王繼續收租，依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以 不定期限繼續契約。」而民法第442條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」 依前述法條，小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約，如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在，其價值有顯著降低的情形，就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。 至於降低的標準，可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決：「租金為承租...