租客翻臉不認「口頭約」 房東險賠300萬鄭文在：教你一招自保 | 竹科管理局常見問答

2021年1月15日—賣方簽立買賣契約後高興的將買賣契約書拿給承租人看，一來分享成交的...當300​萬元的違約金，遇到50萬的搬遷費，花50萬元是明智之舉，但是 ...

最近房市熱絡，房價屢創新高，雖然政府開始打房，但是中古屋市場仍然交易頻繁，一片榮景。致使許多包租公、包租婆見好就收，頻頻出脫手上房地產，其實是先獲利了結再伺機而動。

由於出脫的物件中，常有帶租約的問題，依照民法§425規定，買賣不破租賃，當買方同意續租時，所有的租賃關係概由買方繼受，如果買方是要收回自用時，解除租賃就是一道很高深的學問了。

最近承辦了一件出租透天店面，買方有自用的要求，因為賣方與原承租人的租賃契約2019年11月已經逾期，賣方也告知承租人有資金的需求及售屋的動機，問承租人是否要買，承租人告知賣方買不起，但是同意配合隨時搬遷。賣方見承租人老實且都準時繳交租金，不疑有他，所以就從去年底開始以「口頭約定」續約，沒有再簽立任何租賃契約書，承租人也都仍然準時於每月30日繳交租金，不曾中斷。

皇天不負苦心人，2020年12月初該店面以3000多萬元成交，簽立買賣契約時，買賣雙方約定於2021年2月初點交，不動產由賣方負責排除租賃權且騰空房屋。賣方簽立買賣契約後高興的將買賣契約書拿給承租人看，一來分享成交的喜悅，二來告知承租人應該在2021年1月底前搬走，誰知租人當場翻臉，主張不定期租約，再加上最近增添了許多生財設備，要求再給半年的時間才同意搬遷，否則只能訴諸法律。

這時賣方傻住了，承租人當初的山盟海誓，當場變成「昨暝拍細」同時要求100萬元整的搬遷費及設備補償，否則大家法院見。賣方眼見買賣簽約金已經成立，並已收授300萬元簽約金，如果違約不賣，就是加倍返還買方300萬元，租客搬家要給100萬元整真是背腹受敵，幾經折衷，最後承租方同意以50萬元整退場排除租賃，騰空房屋。

您有房屋或土地租賃的情形嗎？是書面租約還是口頭租約呢？如果是口頭租約記得趕快補上書面租約。是文具行的租約，還是公證租約呢？如果是文具行的租約，趕快換成公證租約。

民法§422「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立...