「租地建屋」的法律爭議 | 竹科管理局常見問答

乙公司向甲「承租土地興建廠房」，租期15年，土地租金每月10萬元；租約約定「...依土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人 ...

聲威通訊                   108年9月3日

「租地建屋」的法律爭議

案例

乙公司向甲「承租土地興建廠房」，租期15年，土地租金每月10萬元；租約約定「乙積欠租金超過二個月，經甲催告後仍未給付，甲得終止租約」、「乙若要轉租土地廠房給第三人，必須經甲方同意，轉租期間不得超過原租約期間」。

乙公司因景氣不佳，已積欠租金6個月無力支付；乙公司希望甲能同意其轉租土地廠房給丙公司，但甲不同意，並委請律師催告乙公司於7日內給付積欠之租金，逾期即終止租約。試問，甲終止租約是否合法？甲能否拒絕同意乙公司提出的轉租請求？

解析

一、甲能否以乙公司積欠租金超過2個月為由終止租約

（一）  甲主張「基於契約自由原則」，租約既已明訂積欠租金超過2個月未給付，甲即得於催告後終止租約；本案例，乙公司積欠租金已超過6個月，甲公司依租約行使契約終止權，似乎於法有據。

（二）  甲的主張雖有租約依據，但本案例屬於「租地建屋」之特殊類型契約，依土地法第103 條規定：「 租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。 三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約...