為什麼店面房東不降租？「不動產估值」背後的金融遊戲 | 竹科管理局常見問答

2019年2月4日—答案就是，當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間，雖然你下個月又可以領到50萬的房租，但實際上在商仲的計算邏輯上，你店面的估計 ...

文：沈道廷

從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現，如果進一步交叉比對，與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多，頗有人為操作的痕跡。幸好，我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞；也看到很多朋友從經濟觀點分析「為什麼店面房東不降價」的真實理由。

首先這種老房東根本不缺錢更沒負債，他們在乎的早就不是單月租金，而是「租金報酬率換算的金店面價值」，例如，帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面，在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去，這才是造就「房東打死不降租」的真正原因。

特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產，但實際上對於報酬率的計算邏輯卻是差很大，這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租至少還有賺」的現象。

我想到一個故事讓大家更容易理解：如果你是一整條街「店面」的房東，你的總資產、也就是身價，乃是基於「店面價值」換算出來，而所謂的店面價值則是基於「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子，一間店面一個月只能收租2萬元，年收租金24萬，姑且假設這間店面的總價值是300萬元；如果另外一間店面每月可收租1XX萬、年收租2400萬，這間面的價值可能高達2億到3億。

問題來了，如果某一年大環境差、導致經濟不景氣，原本的長租的店家倒閉了，大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資，整條街暫時沒有新的租客，試問，這時候若你是房東該怎麼辦呢？如果你認為「調低租金到50萬，至少每月還有50萬可以賺」會發生什麼事情？

答案就是，當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間，雖然你下個月又可以領到50萬的房租，但實際上在商仲的計算邏輯上，你店面的估計價值、也就是你的「身價」可能瞬間從3億元變成1億元，別忘了，當你擁有的是整條街的店面、所有的估算影響甚大，意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區50萬或500萬，導致你的身價瞬間暴跌數十億，任何一個有概念的商仲當然是不會這樣搞的。